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尖子生万科最新判断:行情“胶着”,市场已经跌过头

时间:09-08 来源:最新资讯 访问次数:137

尖子生万科最新判断:行情“胶着”,市场已经跌过头

出品|清流工作室 作者|王晓悦 主编|赵妍 “目前我们的判断是,市场已经显然是跌过头了。”万科董事会主席郁亮在2023年半年度业绩发布会上对房地产市场做出最新研判。他表示,目前市场处于“胶着”状态,面对市场超预期下行,万科将筑好最牢固的底线,抱有最坚定的信心,尽到最大的努力。 2023年上半年,万科实现营业收入2008.9亿元,同比下降2.9%;归属于上市公司股东的净利润98.7亿元,同比下降19.4%。 对万科而言,这是一份难言乐观的成绩。但放眼整个行业,万科依然算得上是尖子生。上半年万科的销售金额在15个城市位列第一,在12个城市排名第二,在5个城市排名第三。 在近期召开的半年度业绩发布会上,万科管理层在两个方面提及“筑牢底线”,一个是开发经营服务业务的稳定增长,另一个则是万科稳健的财务状况。 据管理层介绍,随着战略调整,万科已经从以开发业务为主,转向了开发经营服务并重。上半年虽然开发业务承压,但开发经营服务板块取得不错的成绩,全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。 财务方面,万科持有货币资金1221.8亿元,远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和457.0亿元。目前,万科已经连续14年经营性现金流为正。 财务负责人韩慧华表示,万科做了充分的前置准备,安全韧性在提升,公司有足够的信心,可以确保万科的经营安全。 上半年利润承压 “目前,行业处于调整期,公司经营安全是没问题的,但短期利润确实有压力。”万科总裁祝九胜在会上表示。 上半年,万科实现营业收入2008.9亿元,同比下降2.9%,其中房地产开发业务结算收入1708.4亿元,同比下降4.5%。2023年上半年,万科归属于上市公司股东的净利润98.7亿元,同比下降19.4%。 万科净利润下滑来自两个方面,主要是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。 从结算规模看,上半年万科在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域,累计营业收入1810.4亿元。房地产开发业务实现结算面积1241.9万平方米,同比下降5.2%,实现结算收入1708.4亿元,同比下降4.5%。 从结算毛利率看,上半年万科的结算毛利率为20.3%,去年同期结算毛利率为21.9%。扣除税金及附加前,万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 19.3%,较2022年同期下降1.5个百分点。万科对经营性资产采用成本法核算,补回折旧摊销后,毛利率为 20.7%,下降1.3个百分点。 祝九胜在业绩发布会上表示,当前整个行业发生了深刻的变化,行业的毛利率也在不断的下降,过往靠高杠杆大量去买地、大量的销售扩张规模的方式已经难以为继。 分管开发业务的联席总裁张海在业绩会上表示,毛利率水平下降是当前行业面临的共同问题,近两年市场超预期下行,短期内销售毛利率较以往确实有更大压力,随着这部分销售资源逐步转入竣工交付,这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。 祝九胜表示,万科近几年一直把工作重点放在三个方面:一是以客户为主,二是强调公司的经营安全,强调公司的安全韧性,三是提升业务能力。万科内部一致的看法是房地产还是国民经济的支柱产业,相信会回到正常的发展轨道上。 郁亮则用一个词概括对整体市场的判断,即“胶着状态”。他表示,市场低迷已经持续了一段时间,市场情绪已经受到了一定的影响,容易出现各种各样过度的反应。目前万科管理层的判断是,市场已经显然是跌过头了。可以看到,当前政策已经在发力。 “目前我们只是希望已经出台的政策能尽快落实到位,推动市场恢复到健康合理的水平。相信在各方面的努力下,随着经济态势的持续平稳改善,市场会回到健康合理的水平。”郁亮说道。 尽管销售下滑,但万科依然是行业内的尖子生。 上半年万科实现销售面积1297.0万平方米,同比增长0.5%,销售金额2039.4亿元,同比下降5.3%。上半年万科的销售金额在15个城市位列第一,在12个城市排名第二,在5个城市排名第三。 上半年,万科新开工及复工计容面积约1196万平方米,完成年初计划的71.5%;竣工计容面积约1290.5万平方米,完成年初计划的40.0%。万科管理层预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 在新开工数上,郁亮预计,按当前下滑程度,预计今年全国新开工面积仅为6.6亿平方米,将回到2006年的规模。而根据国内城镇化率和城镇人口,按经验建设水平保守估计,未来10亿-12亿平方米的新开工是有保障的。 经营服务业务向阳 “在整体低迷的时候,向阳的一面会格外明显。”郁亮在业绩会上表示,有些市场会更加有韧性,新的业务机会在出现。即使是传统的开发业务,商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁,城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。 就万科自身而言,郁亮表示,随着客户对美好生活需求的多样化,公司已经从以开发业务为主,转向了开发经营服务并重。房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间,万科将筑好最牢固的底线,抱有最坚定的信心,尽到最大的努力。 半年报也显示,万科经营服务业务继续保持增长态势,全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%,物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入(含非并表项目)增速分别为17.0%、10.6%和 7.3%。 2023 年上半年,万物旗下的物业公司万物云,实现营业收入161.1亿元,同比增长12.2%,其中社区空间居住消费服务收入91.1亿元,占比56.5%,同比增长 12.6%;商企和城市空间综合服务收入56.8亿元,占比35.3%,同比增长11.2%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元,占比8.2%,同比增长 14.0%。 万科旗下的物流平台“万纬物流”,目前综合实力列行业第一梯队。上半年物流业务实现经营收入19.5亿元,同比增长17.0%,其中高标库营业收入11.4亿元,同比增长9.1%;冷链营业收入8.1亿元,同比增长30.3%。 万科旗下公寓提供商“泊寓”,上半年租赁住宅业务实现营业收入 16.4 亿元,同比增长 10.6%。 万科的商业物业开发与运营业务,则包含购物中心、社区商业等业务形态,“印力”为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。截至报告期末,万科累计开业203个商业项目,其中印力累计开业73个商业项目。 上半年,万科商业业务营业收入43.0亿元,同比增长7.3%。 分管经营服务业务的联席总裁朱保全在业绩会上表示,“万科地产委托给印力的商业项目,整体进展顺利,今年上半年34个项目,收入同比提升约22%,NOI增长超过31%,收入及NOI实现稳步增长,符合‘专业的人做专业的事’。”而商业地产整体投资会比较重,回报周期比较长,但是随着未来REITs的出台,将为整个持有型、经营性不动产带来了春天。 连续14年经营性现金流为正 万科目前的债务情况和现金流情况,也是投资人关注的重点。 截至上半年,万科的有息负债合计3213.6亿元,占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中,一年内到期的有息负债457亿元,占比为 14.2%;一年以上有息负债2756.6亿元,占比为85.8%。 而截至报告期末,万科持有货币资金1221.8亿 元,远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和 457.0 亿元。 据万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍,万科今年下半年没有境外债务到期,明年有三笔美元债到期 ,按照今天的汇率,整体折合人民币大概110亿元,万科已经对明年要到期的债务做好了充分的安排。 她表示,尽管目前短期市场有压力,但万科已经筑好了最牢固的底线,做了充分的前置准备,安全韧性在提升。 韩慧华表示,有足够的信心,可以确保万科的经营安全。一是公司高度重视经营现金流的管理,报告期内,万科实现经营性现金净流入18.6亿元,经营性现金流连续14年保持为正;二是对高杠杆保持敬畏与克制,截至报告期末,万科净负债率为 49.5%,处于行业低位,三是始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用,保持行业信用等级。 融资情况方面,万科通过各类融资工具优化债务结构,降低融资成本,2023 年上半年境内新增融资的综合成本为3.73%。 报告期内,万科分三次完成中期票据发行,累计发行金额60亿元,最低票面利率为3.07%(3年期)。7 月份,万科还发行了3年期的中期票据和3年期的公司债券,发行利率分别为3.07%和3.10%。 此外,万科近期终止了A股定增计划,董事会秘书朱旭对此解释称,当前公司股价处于较低的价位,公司多次跟机构投资人进行了沟通,投资人对公司在比较低价位进行增发表示了一些担忧和不同的意见,出于对现有股东权益的保障,可能需要进行慎重考虑。

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